fbpx

Artículo 28 o la ley que puede dejar sin vivienda pero con hipoteca al comprador ante un heredero inesperado

imagen

Comparte este post

Share on facebook
Share on linkedin
Share on twitter
Share on email

Aumentan los casos por la pandemia
 

Se llama Ley de Cuba a la Ley Hipotecaria que regula el mercado en España y su artículo 28 está sorprendiendo a más de un comprador que no contaba con este sobresalto en su búsqueda

Todas las piezas parecían encajar en la búsqueda de una futura vivienda. Luis y su pareja habían visitado varios pisos en Madrid y uno de ellos les llamó especialmente la atención. Mostraron interés y entonces, sólo entonces, descubrieron la sorpresa que encerraba aquella casa: el artículo 28 de la llamada ‘Ley de Cuba’.

La Ley de Cuba no es otra cosa que el exótico nombre con el que también se conoce a la Ley Hipotecaria que regula el mercado en España. Su presencia en el ordenamiento jurídico desde el siglo XIX le ha valido ese sobrenombre durante todo este tiempo y lo que dice en su artículo 28 es que hay un plazo de dos años en que los bienes de un fallecido sin herederos forzosos no tendrán efecto en el Registro.

Es decir, si alguien muere sin hijos y su vivienda pasa a sus hermanos u otros herederos indirectos, no será realmente de ellos hasta que transcurra este periodo. En el hipotético caso de que un hijo ilegítimo apareciera, se hallara un testamento manuscrito o reapareciera un heredero directo desconocido en el transcurso de esos dos años, dicho heredero tendría el derecho de reclamar (y ganaría). De ahí el apodo de esta ley, que en la guerra de Cuba se estableció para que los hijos putativos pudieran llegar a la Península y reclamar lo que les pertenecía.

«El artículo pretende proteger a esos herederos que por cualquier circunstancia, bien sea por error o bien sea porque se ignoraba su existencia, no han podido adquirir el bien que les pertenece», explica Manel Casal, socio director y fundador de la firma CIM Tax & Legal.

Ya en pleno siglo XXI y sin guerra de Cuba, la pandemia de coronavirus ha provocado un llamativo aumento de los casos de compradores que, como Luis, se encuentran con esta circunstancia en la búsqueda de su futura vivienda. Muchas de las miles de personas que han fallecido por Covid-19 no tenían testamento y eso ha dado lugar a este tipo de situaciones.

«Nos están llegando consultas en este sentido y estoy convencida de que subirán a medida que pasen los meses», asegura Montserrat Junyent, responsable de Asesoría Jurídica de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya (AIC) y el COAPI de Barcelona.

El resultado es que la mayoría de las operaciones en esta tesitura se han cancelado por el riesgo que conllevan, fundamentalmente para el comprador, ya que si en ese periodo de 2 años le reclamasen la propiedad, no podrían negarse a devolverla. Eso sí, manteniendo el pago de la hipoteca.

«Es muy raro que los compradores estén dispuestos a asumir el riesgo de quedarse sin casa pero con la hipoteca. Además, el banco puede imponer una disposición resolutoria al conceder el crédito para protegerse de alguna manera ante la ausencia de garantía», añade Montserrat. Eso supone que puede exigir la devolución total del dinero de manera inmediata o reorganizar las condiciones en las que había concedido el préstamo.

Lo cierto es que también los bancos son reticentes a conceder hipotecas en este tipo de casos. Tan reticentes que muy pocos lo hacen. «En la agencia inmobiliaria nos ofrecieron hablar con un gestor y nos aseguraron que ellos nos buscarían la financiación, porque la mayoría de las entidades se niegan. Nos dijeron que conocen unos bancos que sí te cubren esos dos años en los que pueden aparecer hijos o herederos forzosos», comenta Luis por vía telefónica.

Para saber si el inmueble puede estar afectado por el artículo 28, basta con solicitar una nota simple en el Registro de la Propiedad, donde aparecerá la fecha de trasmisión y si los vendedores son o no herederos forzosos. En un procedimiento habitual, lo normal es realizar este tipo de comprobaciones y adjuntar la nota simple en el contrato de arras para que quede constancia de las limitaciones de la compraventa, si las hubiera.

Si pese a ser conscientes de esta particularidad, comprador y vendedor deciden seguir adelante con la operación, los expertos consultados recomiendan previsión a la hora de formalizar la compra.

«Si la situación se advierte desde el inicio, no habrá opciones de reclamación después», asegura Manel Casal. Los pocos compradores que se atreven a comprar, optan por fórmulas alternativas como pagar un alquiler con derecho a compra durante dos años y, una vez transcurrido ese periodo, ejecutar la adquisición. «Pero lo normal, insisto, es que el comprador no se arriesgue», concluye el experto.

¿TE INTERESARÍA CONTRATAR LOS SERVICIOS DE UNO DE NUESTROS GESTORES HIPOTECARIOS PARA QUE TE ACLARE CUALQUIER DUDA QUE PUEDAS TENER EN LA COMPRAVENTA DE TU VIVIENDA? NO DUDES EN CONTACTAR CON NOSOTROS. TE BUSCAREMOS LA MEJOR OPCIÓN PARA TI.

Fuente: EL MUNDO Madrid 20/04/2021 María Hernández

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *

La finalidad de la recogida de sus datos es para poder atender su solicitud de información, siendo responsable del tratamiento BusinessCredit Soluciones Financieras, SLU. La legitimación se basa en su propio consentimiento, teniendo usted derecho a acceder, rectificar y suprimir los datos, así como otros derechos. Los datos recogidos en el siguiente formulario pueden ser cedidos a terceros colaboradores para dar respuesta a su solicitud tal y como se explica en la Política de Privacidad

Más artículos

Al navegar por este sitio usted acepta el consentimiento de Google